Co více podporuje ekonomiku?

Investice do akcií nebo nemovitostí?

V ekonomických debatách se často řeší, která forma investic má větší přínos pro národní hospodářství – zda kapitálový trh, nebo realitní sektor. Dvě vlivné akademické studie – Gyourko a Keim (1992) a Davis a Heathcote (2007) – přinášejí podrobný pohled na rozdílné chování obou typů trhů v reakci na ekonomický růst, především na vývoj HDP.

Akciové trhy: Rychlé, volatilní a očekávající

Studie Gyourko a Keim (1992) analyzuje vztah mezi výnosy z akciového trhu a výnosy z komerčních nemovitostí. Výsledky ukazují, že akciové trhy reagují na změny HDP mnohem rychleji a citlivěji. Jsou volatilnější, ale zároveň reflektují očekávání investorů ohledně budoucího ekonomického vývoje. Naopak trh nemovitostí je pomalejší a reaguje více na skutečný stav ekonomiky, než na jeho očekávání. Autoři upozorňují také na velmi slabou korelaci mezi vývojem akcií a realitního trhu, což zpochybňuje možnost jednoduše přenášet signály z jednoho trhu na druhý (GYOURKO, Joseph; KEIM, Donald B. What does the stock market tell us about real estate returns? Real Estate Economics. 1992, vol. 20, no. 3, s. 457–485. ISSN 1080-8620).

Nemovitosti: Ovlivněné nabídkou, regulací a lokalitou

Naopak Davis a Heathcote (2007) se zaměřili na růst cen rezidenčních nemovitostí v USA a analyzovali podíl pozemku na celkové ceně nemovitosti. Jejich klíčovým zjištěním je, že růst HDP sám o sobě nestačí k vysvětlení růstu cen nemovitostí. Klíčovou roli hraje lokální dostupnost pozemků, stavební regulace a schopnost trhu pružně reagovat na poptávku.

V městech s přísnou regulací (např. New York, San Francisco) roste cena nemovitostí výrazně více než v regionech s volnější výstavbou – a to i při podobném růstu HDP. Významnou složkou cen je přitom právě cena pozemků (DAVIS, Morris A.; HEATHCOTE, Jonathan. The Price and Quantity of Residential Land in the United States. Journal of Monetary Economics. 2007, vol. 54, issue 8, s. 2595–2620. ISSN 0304-3932).

Co tedy více podporuje HDP?

Obě studie potvrzují, že investice do nemovitostí i do akcií mají pozitivní vliv na ekonomiku, ale jejich účinek se liší:

• Akcie podporují růst rychleji, mají silný multiplikátor v podnikové sféře, ale jsou nestabilnější.

• Nemovitosti přinášejí stabilní růst, ale jejich dopad je omezen regulačním prostředím a regionálními faktory.

Z pohledu tvorby HDP jsou tedy efektivnější investice do akciového trhu – pokud je cílem dynamizace ekonomiky a efektivní alokace kapitálu. Trh nemovitostí má větší význam v oblasti sociální stability, bohatství domácností a fixních investic, ale méně přispívá k inovačnímu růstu.